誰都希望買到便宜又大碗的房子--費用篇

要談到買賣房屋的費用，先來說說買賣房屋的過程好了，一般買賣房屋的過程從和屋主談好價格到過戶完成大約歷時一個月到一個半月(其實這個過程離現在已有三年，我的記憶有點模糊，我先寫個大概，明天再請教老爺)通常會分成三個階段:1.買方下訂、簽約2.備證:買方給前金，雙方要交出證件，讓買方去辦過戶以及辦理相關稅負3.過戶好，買方辦理貸款，由貸款支付屋款，交屋（通常房款交付是簽約一成、用印一成、完稅一成、其餘為銀行貸款七成，但這也不是很絕對的，都是可以喬的)

簽約及備證通常同時進行．此時代書代買賣雙方奠定買賣契約(含付款進度)收齊雙方證件．

完稅前（指的是契稅及土地增值稅)，代書會將房屋資料送給銀行估價並將雙方證件送銀行審核貸款(俗稱銀行對保，現金購屋沒有這個程序)同時進行報稅，待稅單下來，完稅後及銀行撥款後進行交屋．

在這個過程中，首先會遇到第一個問題--"請代書"，代書通常都是買方請的，因此代書費通常是由買方支付，但也有例外，像我家這個房子，當初前屋主怕被我們騙，也自己請了一個代書，因為這樣屋主比較放心，當然，他的代書的費用就是前屋主要自己負擔的...

如果買賣房子是透過仲介，仲介也會有特約的代書，當然，買方也可以自己指定代書，不見得就一定得用仲介的特約代書...


如果賣方的房子也有房貸，過戶過程則會稍微複雜些:
通常買方在簽約之後會馬上找銀行估價(同時間買賣雙方會進行用印、完稅)
完稅之後進行過戶、此時買方銀行估價完畢、如貸款金額不足簽約時的額度代書會要求買方補足
過戶之後因賣方貸款尚未清償、此時名字已經過給新的買方
這時會出現二個順位的設定
第一順位為原屋主的設定
第二順位為買方的設定
代書會將買方銀行撥款下來的金額、給原屋主貸款的銀行進行清償、完畢之後會拿到清償證明
代書就拿清償證明、將第一順位（及原屋主的設定）消除
而第二順位的設定補上
此時謄本中會出現買方的名字、以及他的貸款額度

看起來好像很複雜，其實最重要的就是"如何拿到買方房貸的清償證明"(重要，劃紅線加三個星星)
放心，代書都會幫你辦，單然，都會反映在帳單上...

買方負擔: 代書費 契稅 規費 房屋稅
屋主負擔: 土地增值稅 房屋稅 水電費

代書費大約一萬到二萬之間(代書費是個統稱，代書會以他幫你辦了哪些項目，開出帳單依服務項目收費，所以如果沒有貸款的話，就最少...是最少喔...可以省個五千多)

契稅(契約成立的稅，怪了，簽契約竟要課稅)以下說明來自國稅局
契稅的計算公式:契稅稅額 = 契價 × 稅率
契稅案例:契稅的申報如不願意依實際移轉價格課稅，可以選擇按申報當時不動產所評定的標準價格，但除依法領買或標購公產及向法院標購拍賣的不動產外，若申報的契價低於申報當時評定標準價格，仍應依評定標準價格核計契稅。（即房屋稅稅單上的課稅現值加房屋免稅現值即為契價）
例如: 房屋（不含土地）實際的買賣價格為新台幣1,000,000 元，而不動產評價委員會所評定的標準價格為400,000元，當事人要求依標準價格400,000元計課，則該棟房屋的契稅為24,000元。即400,000元 × 6% = 24,000元

規費:政府收走的錢，例如辦設定或是申請謄本時都是要付一些申請費用

房屋稅:依成交月份，例如五月1日房子過戶，那麼賣方要負擔1月1日到4月30日的房屋稅，買方則負擔5月1日到12月31日的部份，將一年的房屋稅按比例折算，不過如果超過20年(好像，還是30年，我不是很確定)的房子，就沒有房屋稅

水電費:請前屋主要去結清房子所有的水電費用，並提供單據證明(不過有時怕賣方拖拖拉拉，買方也可以代辦，因為畢竟這時房屋權狀通常已經在買方手上，房子也已經過戶更改為買方的名下了，買方辦結清也可以順便過戶，再依單據從房款扣除費用，不過記得要順便把電錶、水錶度數一起抄下來，拿給電力公司或水公司，這樣結清+過戶，一次就辦好，歷時半小時，要不然，申請結清由電力公司派人抄表，要經過很多天，水公司亦同，水表電表我們是看不懂的，因此就像畫圖一樣，把電表畫給電力公司看....)

重點來了，土地增值稅(土增稅)，通常這是所有項目中費用最高的，尤其是十幾年從沒有移轉過的房子，金額是很嚇人的...甚至也有多到五六十萬的，這幾年政府有辦"土增稅減半"希望刺激房市買賣，不知這個措施現在還有沒有繼續辦...

嗯...有位同協問到..."有屋主說要賣清的"是什麼意思呢?嗯...很好....這位同協很認真....回家給他有在做功課，賣清的的就是說前面說的所有費用，賣方都不要付，所有的錢都要買方支付....這就是"賣清的"的意思...嗯...問問看，搞不好可能水電費他還願意付而已...例如:屋主說要賣清的100萬，就是要實拿到100萬，其他所有的費用都要買方付...

若遇到要"賣清的"的屋主，那買方就要好好算算這些所有的費用啦...同協又問了，這些稅要怎麼算?1.可以請代書幫你算 2.謄本影本帶著，我忘記是到"稅捐稽徵所"還是"國稅局"，請他們幫你算...
(謄本的用處又多想到一項...)

另外還有一些額外的費用，例如:仲介費，履約保證，這就case by case，不是每件房屋買賣都需要付的...