2008年2月29日 星期五

誰都希望買到便宜又大碗的房子--房貸篇

買賣房子的過程中,有沒有什麼什沒錢可以省的???

代書費

其實代書幫忙做的這些事情,自己跑也是OK的,只是怕缺乏公正的第三人,屋主會害怕,畢竟在買賣的早期賣方就必須把證件交出來讓買方辦過戶,屋主會缺乏安全感,這時屋款通常只拿了2-3成,權狀又給了買方辦理過戶,萬一買方跑了怎辦??? (這也是現在有所謂的"房屋履約保證"因應而生的原因)
所以聘請代書似乎還是有其必要,但雖然聘代書,還是可以從其中省下一些小錢,尤其是房貸代辦的部份....

以我家為例,在決定想買的目標房子之後,雖然還在和屋主橋價格,但我已經開始跑銀行,和銀行洽談房貸了...

1.首先先從有往來的銀行找起,例如:薪資帳戶的銀行,或是平常你較有往來的銀行,或者上網看看最近有沒有什麼銀行辦房貸上的活動... 切記,偷存私房錢的銀行要偷偷問,免得個人小秘密被發現..
2.通常銀行會從以下二大方向評估可核貸給你多少錢?一方面是評估貸款人,另一方面則是評估抵押物,房貸的抵押物,當然就是這次你要買的房子啦....

主要貸款人是誰?有無固定工作?信用好不好?(銀行會去調聯合徵信資料),和我們銀行往來密不密切?
抵押物年份、地點、大小等

行員:房子新舊如何? 小囉囉:還蠻新的,如果要我看,我覺得還有點舊,可是我媽說...
行員:地點呢? 小囉囉:喔!!很熱鬧ㄚ...吃東西超方便的....
行員:..............

老爺:言不及義,趕緊把謄本影本拿出來啦...

前面文章提過要申請"謄本",這時謄本再度派上用場,可將謄本影本給房貸行員,然後你就唱著"阿..阿...什麼都不必說...."所有銀行需要的資料,謄本上面都有...

影本可得多準備些,因為銀行也是要問好幾間....

等銀行回覆消息,你再從中選擇其中給你條件最好的銀行,這時銀行也就等著你和屋主實際的買賣進度,相互配合...

當年,我們家買房子,還在和賣方喬細節,我們銀行就已經找好了,後來就按照銀行行員告訴我們何時要做什麼,我們就配合就對了...,銀行行員會帶領你,那我們代書做了什麼?她就出現在銀行,從我手中拿走行員要我填好的表格送到地政辦理設定,後來代書帳單送來,阿娘喂....這樣就要五千元,你是坐飛機來回到台北送件嗎?早知道我自己送件就好了,尤其我們屏東這種小地方,所有的機關彼此間距離不會超過車程2分鐘,都在方圓三公里內,自己跑一點也不麻煩

賣方的清償證明也是我親自坐在銀行中,然後一邊和我的銀行電話連線,確定資金已經匯過來,我就坐在那裡等,務必要當場拿到重要"清償證明".... ,拿到清償證明後,還有後續"塗銷""設定"等手續要辦,我現在已經忘記這個部份代書收費又收了多少錢?但這個部份其實一點也不難,銀行房貸行員都會告訴你怎麼辦,相關表格銀行也都有準備,真的自己辦就可以了...(這些表格都是地政事務所的表格,但銀行天天都在辦這些業務,所以也會在銀行內放有這些表格,如果你不會填,行員也會教你填,填完再送到地政事務所辦理就可以了)

所以奉勸各位,如果買賣房屋覺得還是要請代書,但至少辦房屋貸款,這個部分真的自己來就可以了,大約可省好多千元的代書費....

有的代書會說他和銀行熟,可以幫你談到較好的利率或貸到較高的成數,但我的經驗是:不-見-得
自己勤勞點多問幾家銀行才是王道......尤其和你長期有往來的銀行,或是公營行庫,只要你有正常的工作與信用,都可談到還不錯的條件的....

當然也是有例外,就是買全新的成屋,建商因一次大量推案,所以會有相配合的銀行,銀行也會針對這些個案另外給予較優的條件,不過通常這種優惠,會有期限,例如第一年或前兩年,等優惠期間過了,你也可考慮再轉貸別家銀行...

1 則留言:

suching 提到...

清償證明是很重要的,當初我們也是和賣方銀行先說好,哪天可以拿到清償證明,我們就說好哪一天讓我們銀行把錢匯過來...
當天我人在對方銀行,通知我們自己銀行錢匯過來,結果對方銀行在確定錢入帳後,竟然跟我說什麼"經理在開會,清償證明沒人蓋章...要我明天再來拿..."
蝦米....,這真是給我裝肖也...,我臉當場掛下來...不管怎樣,我就在這裡等...說什麼也要當場拿到清償證明...
一般來說,代書有時也會過一天才來拿清償證明,但我們銀行建議最好還是要我們當場就要拿到...尤其對方銀行在銀行界名聲不好...