2008年2月19日 星期二

誰都希望買到便宜又大碗的房子---謄本篇

當看中了一個中古屋,除了與屋主(或仲介)相約看房子外,在出價前,我們買方還可以做些什麼?

(當然看房子也不是只看一次,這個以後有機會再與大家分享)

我家老爺還會做的事.....喔!他會使喚我這個小囉囉去做的事就是....

當地地政事務所申請"登記謄本"

登記謄本分為"土地登記第二類謄本"與"建物登記第二類謄本"。通常"土地"與"建物"二種謄本我都會申請...
所謂第一類的資料是保密性高的,除非你有屋主的身分證字號,否則是不能查的,而第二類裡面的資料都是可以公開,任何人只要付費都可以調閱.

申請方式:先將建物的門牌號碼抄起來,到地政事務所的綜合櫃檯填寫申請表,如果不會填,現在都會有志工提供相關諮詢,還會請你喝茶,好禮的很...,然後把申請表給工作人員,就OK了,再來她叫你交錢你就乖乖交錢,然後就可以拿到你要申請的資料了

申請謄本費用每張20元,不是每份喔,是每張...如果你要查詢的建物資料比較多,一份列印跑出二張紙,那就要付40元,三張就要付60元...

只是有一點要注意的,如果你的所在縣市地政沒有全面電腦化,那麼你自己還要花一點功夫,將地址門牌號碼自己查閱對應的"土地地號"與"建物建號"然後再填入申請表

說來大家可能不相信,屏東縣市地政已經全部電腦化,所以申請表我只要填入"地址門牌號碼"交給工作人員,工作人員就會直接先幫我查土地地號與建號,然後再用地號進電腦幫我調相關資料,甚至地籍圖...都可以,所有流程工作人員都會幫我搞定,我只需優雅地坐在旁邊喝茶等待就可以了,有時候,我茶水都還沒喝完就已經印好了,態度也算親切....(不過好像要加收查詢費用20元)

反而高雄市是直轄市卻還沒全面電腦化,我有次要查三民區,工作人員隨手一指,叫我自己要先查好地號建號,而且厚厚十幾本排列在等待區,讓我自己慢慢翻....

而且三民區只能查三民區,人家我們屏東,就算你要查恆春,他也可以在屏東市就查給你...

不過這已是多年前的事,不知道現在高雄市地政電腦化有沒有進展的比較好了.....

言歸正傳,謄本要看什麼呢?

1.建物實際登記的持有人是誰?產權有沒有問題?和你談買賣是不是實際的屋主?
和你談的人如果不是屋主或是屋主的兒子女兒媳婦老婆一干人等,根本就是不相干的路人甲,那有什麼好談的?還是你想扮演福爾摩斯幫警察抓詐騙集團賺破案獎金...

2.公告地價多少?可以從公告地價去反推這個土地的市價約是多少,然後再加上建物的價值等,如此也可以推算出房子的價值約多少?屋主漫天喊價,你就來個就地還錢....

3.房子蓋幾年?前一手何時曾經移轉過?移轉原因是"買賣"或"繼承"...,有些房子經過幾十年都沒有移轉過,會有牽涉到土地增值稅要付很多錢
的問題,雖然土地增值稅的賣方自己要負責的,但你事先就可以預料到自己的開價有沒有被接受的可能?

4.房子有沒有被設定?設定幾胎?還是屋主欠人太多錢,房子被法院"限制處分",不能買賣....
例如:房子被設定第一順位是"錢多多銀行",設定了200萬,又被設定了第二順位則是私人(名叫錢更多)100萬,表示這屋主先後用房子作為抵押向"錢多多銀行"與"錢更多"借錢,然後這房子屋主答應賣你150萬,這時你要好好地和屋主問問清楚,問他如何塗銷這二個設定....,屋主如果說"錢多多銀行雖然當初設定是200萬,可是我十年來省吃儉用還房貸,只剩下20萬,所以房子賣你150萬,除了還銀行20萬,還可以還錢更多100萬,這樣還有剩ㄋ...."恩...這樣的回答就是合理的,要不然萬一屋主不夠錢還錢多多銀行與錢更多,設定就會無法塗銷.....買賣過程容易產生問題....,買了房子卻不能過戶,這麼可怕的事情可千萬不要發生在你我身上阿.....

5.實際登記的大小是多少?因為有些房子有增建或是偷偷佔用了什麼水利地之類的,看上去坪數很大,實際上合法登記的部份其實很少,可只有合法登記的部份才可以算錢的.....

那知道這些又怎樣呢?其實也不一定要知道這些,只是畢竟買房子是一件金額比較龐大的買賣,知己知彼,買方自己可以掌握的訊息愈多,總是不會吃虧的嘛...

小囉囉:阿,也可以請仲介提供這些資料阿,何必自己申請這麼麻煩....
老爺:ㄏㄨㄛ...你怎麼知道仲介不會騙人?仲介提供的資料就一定是正確的嗎???阿...你是老爺還我是老爺?...叫你申請就去申請,再囉嗦,買回來的房子不給你住...


補充: 謄本我又想到兩個用處,見"買厝系列--費用篇"與"買厝系列--房貸篇"

2 則留言:

deadfish 提到...

哇,好內行。
原來還可以申請這個謄本!
小囉囉小姐,想不想來敝人此地大顯身手一番?

suching 提到...

哪哩,哪裡...
過獎,過獎...
大家交流,交流...
互相指教,指教...